Ипотека: спад после бума

В первом полугодии 2022 года количество выданных ипотечных кредитов в России сократилось более чем на треть.

Пандемия коронавируса, начавшаяся в 2020 году, оказала заметное негативное влияние почти на все аспекты жизни и бизнеса, но при этом для ипотечного рынка оказалась абсолютным благом, отмечают эксперты РИА Новости. Так получилось потому, что впервые в российской истории ставки в кризис снижались, а также произошло заметное расширение поддержки ипотечного рынка со стороны государства.

В итоге, 2021 год ознаменовался рекордным объёмом выдачи ипотеки. За прошедший год было выдано почти 2 миллиона ипотечных кредитов на 5,7 триллиона рублей, что выше, чем суммарная ипотека за шесть лет с 2010 по 2017 год. Так что эксперты с уверенностью заявляют: случился настоящий ипотечный бум.

В 2022 году первоначальные прогнозы обещали повторение рекордных цифр прошедшего года, однако ситуация резко поменялась. Как показало исследование РИА Новости, выдача ипотеки снизилась во всех регионах России, а в среднем по стране количество новых жилищных кредитов сократилось более чем на треть.

В целом развитие ипотечного рынка, судя по исследованию, заметно разнится от региона к региону. Для определения этих различий эксперты РИА Новости провели пятое ежегодное исследование по удельному уровню выдачи ипотечных кредитов в регионах России и составили рейтинг. В качестве основного показателя ранжирования использовано соотношение числа выданных кредитов за последние 12 месяцев (с 1 июня 2021 года по 1 июня 2022 года) к численности экономически активного населения. В рейтинге также приведены и проанализированы такие показатели как средний размер кредита и динамика числа ипотечных кредитов в 2022 году по отношению к 2021 году.

Что показывает практика? В первом полугодии 2022 года количество выданных ипотечных кредитов в России составило более 481 тысячи, сократившись на 37% относительно результата января-мая 2021 года. В денежном выражении объём рынка ипотеки за первые пять месяцев составил 1,63 триллиона рублей, против 2,15 триллиона рублей в январе – мае 2021 года.

Как говорят аналитики, заметное снижение относительно аналогичного периода прошлого года связано в основном с двумя факторами. Во-первых, в 2021 году наблюдалась рекордная выдача ипотеки, поэтому текущий спад отчасти связан с эффектом высокой базы. Во-вторых, в феврале Центробанк экстренно поднял ставку рефинансирования до 20%, а банки вслед подняли ставки по ипотеке до заградительных уровней (20-25% годовых), что фактически остановило новое одобрение не льготных кредитов, а ипотека продолжала выдаваться лишь по ранее одобренным заявкам со ставками до 24 февраля, а также по льготным программам. При этом столь резкие колебания на финансовом рынке сами по себе вносили нервозность на рынок, и население откладывало покупку жилья в условиях такой высокой неопределённости, считают эксперты.

При этом, по данным статистики, с марта наблюдается снижение ставок и рынок ипотеки постепенно приходит в норму. По предварительным данным, уже в июне ситуация радикально улучшилась. Объём одобрения кредитов вырос за месяц почти на 80%, соответственно во второй половине года большую часть падения ипотека может отыграть, полагают аналитики.

Если перейти к удельным показателям, то по оценкам РИА Новости, в среднем в России за последние 12 месяцев (июнь 2021 – май 2022 года) на тысячу человек экономически активного населения было выдано порядка 22-х ипотечных кредитов. Это меньше, чем в предыдущий рекордный год, однако для сравнения: в 2016 году на тысячу человек экономически активного населения выдавалось лишь 10 ипотечных кредитов. Таким образом, несмотря на локальное снижение, рынок ипотеки всё же показал рост в разы относительно результатов пятилетней давности.

В текущем году лидером по развитости ипотеки стала Тюменская область. Этот один из самых экономически развитых регионов страны, который к тому же демонстрирует хорошую динамику по многим социально-экономическим показателям. В Тюменской области 37 человек из тысячи взяли за прошедшие 12 месяцев ипотечный кредит. Это в 1,7 раза больше, чем в среднем по стране и в 7,6 раза больше, чем у региона, занявшего последнюю строчку.

С очень близкими результатами вторую и третью строчки в рейтинге занимают два других региона «тюменской матрёшки»: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра и Ямало-Ненецкий автономный округ с результатами – 35,3 и 34,3 кредита на тысячу человек экономически активного населения. Лидирующие позиции этих регионов определяются экономическими и демографическими факторами.

В лидирующей группе за первой тройкой расположились: Удмуртская Республика, Республика Саха (Якутия), Республика Башкортостан, Новосибирская область, Республика Татарстан, Магаданская область и Пермский край. Всего выше среднероссийского уровня развитость ипотеки наблюдается в 44 регионах, а в 10 регионах она выше среднего уровня как минимум на треть.

Если сравнить лидеров и последние строчки рейтинга, то разница окажется очень значительной. В среднем первая десятка регионов-лидеров опережает последнюю десятку регионов в три раза. 

Последние пять строчек рейтинга, с заметным отставанием от остальных регионов, занимают: Ингушетия, Дагестан, Крым, Севастополь и Кабардино-Балкарская Республика.

Эксперты обращают внимание на то, что именно регион, замыкающий рейтинг - Республика Ингушетия - показал наибольший спад ипотеки в 2022 году (-66%). Отчасти это связано с тем, что ранее там были наивысшие темпы роста среди всех регионов страны, а теперь произошёл некоторый откат к предыдущим более низким уровням. Скорее всего, эта ситуация временная и уже в краткосрочном периоде во многом удастся отыграть эти потери, считают аналитики.

Также в части динамики специалисты отмечают, что в первом полугодии 2022 года суммарный объём и число ипотечных кредитов повсеместно оказались ниже результата за аналогичный период 2021 года. В частности, в денежном выражении за первые пять месяцев 100% регионов не смогли показать прирост своего ипотечного рынка. В двух регионах (Тыва и Чечня) снижение оказалось в пределах 10%, и лишь ещё в семи регионах - менее чем на 25%, соответственно большинство регионов характеризовалось снижением жилищного кредитования более чем на четверть.

Из-за дороговизны жилья самые крупные кредиты берут в Москве, где в среднем объём одного ипотечного кредита составляет 6,8 миллиона рублей. Средняя стоимость обычной квартиры в Москве - порядка 12-15 миллионов рублей, таким образом, на стандартный кредит можно купить примерно половину типовой квартиры, но при этом надо иметь свои сбережения в объеме 5-7 миллионов рублей.

Также большие кредиты берут в Московской области (5,1 миллиона рублей), в Санкт-Петербурге (4,7 миллиона рублей), а также в Сахалинской области и Якутии, где средний объём кредита составляет 4,4 миллиона рублей.

Самые маленькие ипотечные кредиты клиенты банков запрашивают в Чеченской Республике. В этом регионе в среднем кредит составляет около миллиона рублей. Таким образом, москвичи в среднем берут ипотечный кредит, сумма которого в семь раз превышает тот, что нужен жителям Чеченской Республики. В целом по России средний ипотечный кредит составляет уже 3,4 миллиона рублей, а два года назад он был менее 2,4 миллиона рублей, таким образом, кредиты в объемах растут достаточно быстро вслед за ростом цен на квадратные метры.

Стоит отметить, что ни один регион из нашего Северо-Западного федерального округа на вошёл в десятку лидеров по количеству выданных  ипотечных кредитов за последние 12 месяцев на 1000 человек экономически активного населения. В первой двадцатке оказались Архангельская область, Республика Коми и Вологодская область, расположившиеся соответственно на 13-м, 17-м и 18 местах в рейтинге. В этой тройке приблизительно равные показатели по количеству выданных кредитов на тысячу человек за последние 12 месяцев – от 28,1 у архангелогородцев до 26,8 на Вологодчине. При этом спад ипотеки за 5 месяцев 2022 года относительно аналогичного периода 2021 года в Архангельской области составил 38,7%, Республике Коми – 41,8%, Вологодской области – 39,3%.

Далее места регионов СЗФО в рейтинге выглядят следующим образом: 25-е - Санкт-Петербург (23,8 кредита, спад ипотеки – 36,2%); 35-е – Республика Карелия (22,7, -45,7%); 36-е - Мурманская область (22,6, -32,6%). На 48-й и 49-й позициях расположились Ленинградская область и Ненецкий автономный округ, где количество выданных кредитов на тысячу человек составляет 20,9 и 20,6 соответственно, а «просела» ипотека также соответственно на 42,3% и 36,0%.

В Новгородской области, занявшей 53 место в российском рейтинге (и 9-е в регионе), кредиты позволили себе взять 20 человек из тысячи экономически активных граждан. Спад ипотеки у нас за 5 месяцев текущего года составил 42,9%, и хуже нашего показатель демонстрируют в СЗФО лишь уже упомянутая Карелия и ещё Калининградская область (55 строчка в российском списке), где количество ипотечных кредитов уменьшилось на 48%.

Псковская область, завершающая окружной список, в российском рейтинге заняла 72 позицию. Ипотека у ближайших соседей упала на 38,9%, а взять ипотечный кредит за прошедшие 12 месяцев смогли 17 человек из тысячи.

Если говорить о суммах ипотечных кредитов, то в нашем СЗФО они небольшие. Самый малый из них – 2,42 миллиона рублей в Вологодской области, а в Коми, Карелии, Архангельской и Псковской областях не превышает 3 миллионов рублей. Новгородская область не выбивается из этого списка – средний размер ипотечного кредита у нас составляет 2,62 миллиона рублей. Самые крупные кредиты в округе у жителей Ненецкого автономного округа – 3,41 миллиона рублей, Ленобласти -  3,95 миллиона рублей, Санкт-Петербурга – 4,72 миллиона рублей.

По оценкам РИА Новости, выдача ипотеки в 2022 году будет нарастать после спада в марте-мае. Этому будут способствовать снижение ставок и софинансирование процентов со стороны застройщиков. Кроме того, стабилизация экономики будет увеличивать потребительскую уверенность, что повысит спрос на жильё. При этом, скорее всего, в ближайшие два года количество ипотечных кредитов на тысячу человек экономически активного населения не превысит результат крайне успешного 2021 года.