Плюс один квадратный метр

Кто может позволить себе квартиру в ипотеку.

Рейтинг российских регионов по доступности покупки жилья в ипотеку возглавили Ямало-Ненецкий автономный округ, Магаданская и Ленинградская области, а в конце списка оказались Ингушетия, Чечня и Дагестан, при этом доступность жилья продолжает расти, однако увеличение цен на жильё практически полностью компенсировало улучшения в части ипотечного кредитования, свидетельствует исследование РИА Новости.

В основу исследования  положены данные Центробанка и Росстата. В исследовании учтены стоимость жилья в регионе, зарплаты и состав семьи. Размер кредита рассчитан на двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м при первоначальном взносе 30%.  

По оценкам экспертов, в последнее время строительный сектор России чувствовал себя неплохо, жилищное строительство быстро растёт. По итогам 2021 года было введено 92,6 миллиона квадратных метров жилья (без учёта жилья на территориях садоводств), что на 12,7% больше результата в 2020 году и является новым абсолютным рекордом для России. Эксперты отмечают, что в 2022 году рост продолжился: за восемь месяцев уже введено 69,7 миллиона квадратных метров жилья (прирост к аналогичному периоду прошлого года +33,3%).

В среднем на каждого жителя России за последние 20 месяцев было построено порядка 1,1 квадратного метра жилой недвижимости, что, по мнению составителей рейтинга, является хорошим результатом по мировым и историческим меркам.

Как отмечают аналитики, ипотечное кредитование в России в 2021 году показало значительный рост, который обусловлен в основном поддержкой со стороны государства разнообразными льготными программами. По итогам прошедшего года было выдано 1,9 миллиона новых ипотечных кредитов, против 1,8 миллиона в 2020 году и 1,3 миллиона в 2019 году. Таким образом, число кредитов стало новым абсолютным рекордом.

При этом в денежном выражении объём выданной за год ипотеки по итогам 2021 года показал ещё более внушительный рост. Годовой объём выданной ипотеки составил 5,7 триллиона рублей, что на 28% больше, чем в 2020 году.

В денежном выражении рост был больше, так как быстро рос средний размер ипотечного кредита. Если в 2020 году он был равен 2,5 миллионам рублей, то по итогам 2021 года - уже 3 миллионам рублей, а в текущем году он поднялся почти до 4 миллионов.

Также наблюдается дальнейший рост среднего срока кредита, который по итогам 2021 года превысил 240 месяцев (20 лет). Для сравнения, в 2018 году средний срок был равен 195 месяцам (16 лет и 3 месяца).

В исследовании отмечается, что по итогам 2021 года процентные ставки по ипотеке ощутимо снизились за счет льготных программ. Среднегодовая ставка в прошедшем году составила 7,5%, что примерно на 2 процентных пункта меньше, чем в 2019 году. По тем же причинам в 2022 году фактические средние ставки продолжали снижаться. В мае текущего года средняя ставка была на уровне всего лишь 6,17%, что является историческим минимумом. Стоит отметить, что для поддержания спроса многие застройщики стали субсидировать ставки для покупателей и нередкими стали сделки со ставкой 2% и даже 0,1%.

Как показывает рейтинг, за прошедший год доступность покупки жилья выросла в 44 регионах РФ, а снизилась в 40. В целом по России доля семей, для которых доступна ипотека, выросла за прошедший год незначительно с 32,7% до 32,8% в 2021 году.

Как показали результаты исследования, возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты либо для регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату у работающих (это вывело на первые позиции Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра и Ненецкий автономный округ), либо для регионов с невысокими ценами на жильё (Магаданская область, Ленинградская область и Республика Коми).

Ямало-Ненецкий автономный округ лидирует в рейтинге по доступности жилья в ипотеку, почти 77% семей могут себе позволить купить типовую двухкомнатную квартиру в этом регионе. В Магаданской области, расположившейся на втором месте, порядка 63% семей доступна покупка жилья в ипотеку. При этом у занимающих третье, четвертое и пятое места Ленинградской области, Ханты-Мансийского автономного округа – Югра и Ненецкого автономного округа чуть более 50% семей могут приобрести квартиру в ипотеку.

Согласно рейтингу, помимо лидеров ещё 12 регионов показали доступность в диапазоне 40-50%. В их числе из нашего Северо-Западного федерального округа: Республика Коми (50%), Мурманская область (48,5%) и Вологодская область (43,9%).

В первую тридцатку вошли ещё два региона СЗФО: Архангельская область (38,1%, 22 место в рейтинге) и Новгородская область (37,5%, 24 место). К слову, на Новгородчине доля семей, которые могут позволить себе купить квартиру в ипотеку, выросла – год назад она составляла 35,1%.

Наш ближайший сосед – Псковская область – занимает в рейтинге 67 место. В отличие от Новгородской области, на Псковщине доступность приобретения жилья уменьшилась: в 2020 году взять ипотеку на квартиру могли себе позволить 26,3% семей, а по итогам минувшего года 25,5%.

Санкт-Петербург (33,2%) в рейтинге занял 38-е место, однако эксперты отмечают снижение доступности в последнее время из-за быстрого роста цен на квартиры. Москва же в текущем рейтинге опустилась на 71-е место из-за быстрого роста стоимости квадратных метров. Оба крупнейших города иллюстрируют ситуацию, когда улучшение условий по ипотеке приводит к опережающему росту цен на жильё и доступность жилья не растет, а, напротив падает, объясняют аналитики.

Замыкают рейтинг Карачаево-Черкесская Республика (13,5%), Республика Крым (13,1%), Кабардино-Балкарская Республика (11%), Республика Тыва (10,4%), Республика Дагестан (9,2%), Чеченская Республика (9,1%) и Республика Ингушетия (7,1%).

Эксперты отмечают, что регионы из конца списка, представленные в основном национальными республиками, характеризуются традиционно большим средним составом семей в них, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи, а также невысоким уровнем официальных зарплат.

Каков прогноз? Согласно наблюдениям экспертов, в последние семь лет доступность ипотеки сильно выросла, и это отражается в количестве ипотечных кредитов. По мнению аналитиков, в 2022 и 2023 годах можно рассчитывать на продолжение роста рынка ипотек, однако, скорее всего, ставки сильно снижаться не будут.

«Во-первых, льготные государственные ипотечные программы могут несколько сократить свой масштаб. Во-вторых, инфляционные риски не позволят Центробанку снизить ставку рефинансирования до рекордных уровней конца 2020 и начала 2021 годов, таким образом, рыночная ставка останется в диапазоне 7-9% годовых», - говорится в пояснительной записке к исследованию.

Что касается доступности, то она будет быстрее расти в регионах из нижней части рейтинга. При этом во многих богатых регионах-лидерах предложение будет следовать за спросом, и цены на недвижимость будут съедать и рост зарплат, и улучшение условий по ипотеке, заключают эксперты.